南京市住房保障和房产局发布物业相关财产损害赔偿案例（第二期）

  近几年来本市法院判决了不少物业纠纷案例，这些案例覆盖了物业服务合同从订立、履行到终止的全过程，涉及居住小区关于公共收益、业主自治、维修资金、企业规范等物业管理热点、难点问题。我局经过分类梳理，开展案例分析推送，力争为各级物业管理行政主任部门、业主及业主自治组织、物业服务企业在实操中处理相似矛盾提供指引、开出良方，更好地帮助基层理解和把握法律、法规的准确适用，推动以公正司法赋能社会治理、促进依法行政，营造风清气正的物业服务氛围。

  本期推送的三个案例属于物业相关财产损害赔偿纠纷案。物业财产损害赔偿纠纷是日常生活中很常见的一种法律纠纷，涉及到财产权益的侵害、赔偿责任的认定等多个角度的问题，需要考虑各方的侵犯权利的行为、侵犯权利的行为与损害结果之间因果关系的远近程度等多种因素。妥善化解物业财产损害赔偿纠纷能够进一步明确各方主体权利义务，促进物业服务企业规范经营，推动物业管理行业健康发展。

  某物业公司为某小区提供物业服务，芮某某系该小区业主。芮某某起诉称物业公司在小区清理杂物时将自己放在地下室储藏室门口的部分装修物品清理了（包括瓷砖约100片、钛合金门3扇、自来水管约40米、木方20根、乳胶漆3桶）。物业公司负责人熊某称芮某某的建材长期占用地下室通道摆放，存在严重安全风险隐患，之前物业公司在楼道张贴了公告，小区喇叭也多次进行广播告知，要求业主清理楼道物品，而芮某某拒不搬离，物业公司为了清除隐患，维护广大业主权益，遂予以清理。

  审理法院认为，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务。原告存放物品在自家储藏室门口长达数年，而该区域也是共有区域，又对消防安全造成较大隐患，被告作为物业服务企业依据管理规定，也应行使管理职责进行清拖，相关行为不能认定为侵犯权利的行为，无需承担赔偿相应的损失的后果。

  公共区域所有权属于全体业主共有，所有业主均应依法使用，保持过道畅通，不可在公共区域乱堆乱放杂物，坚决做到减少安全隐患，保护自身和他人的生命财产安全。业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合安全生产、节约世界资源、保护生态环境等要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当予以配合。而业主对建筑物共有部分承担的一项重要义务就是不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。

  第二百七十三条第一款业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

  第二百八十六条第一款业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约世界资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

  第二十八条任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不可以设置影响逃生和灭火救援的障碍物。

  2023年6月，丁某发现其车辆被围墙脱落的石块砸坏后窗玻璃及车体。经查，围墙墙体内长有一棵小树，随着小树生长墙体发生膨胀，前几日又经历暴雨，故而导致墙体石块脱落砸中车辆。因其车辆停放在小区围墙边停车位内，该车位由某物业公司提供收费管理服务，围墙另一侧为某幼儿园。丁某遂要求某物业公司与某幼儿园赔偿车辆损失1800元。某物业公司与某幼儿园对因墙体脱落给车辆造成的损失均予以认可，但对围墙归属及责任承担存有争议，丁某诉至法院。

  法院认为，某物业公司作为案涉车位的管理主体，应当对车位附近的建筑物（围墙）尽到安全风险隐患排查及维护义务，以保证车辆停放安全。该公司在日常巡查中应当早已发现墙体上长有小树，并预见到墙体随着树木根系生长存在脱落的风险，但其在暴雨后未及时就明显增大的墙体脱落风险采取任何防范和处置措施，对于本案事故的发生存在过错，对于丁某的车辆损失应当承担赔偿相应的责任。某幼儿园位于围墙的另一侧，并无证据证明其对于事故的发生存在过错，故不应承担赔偿相应的责任。最终，判决某物业公司赔偿丁某车辆损失1800元，某物业公司已全部履行完毕。

  物业公司作为小区的管理主体，其在收取物业费的同时，亦应当对小区内建筑物承担一定的安全防范义务。在发现小区内建筑物存在安全风险隐患时，应当及时设置警示标志，并在第一时间采取排险措施，如及时拆除危险悬挂物、脱落物等，防止业主人身、财产受损。尤其在梅雨季节，物业公司应当加大巡查力度，全面排查建筑物、围墙等墙体的安全风险隐患，并提醒业主加以防范，营造和谐安全的居住环境。

  第一千一百六十五条行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

  依照法律规定推定行为人有过错，其不能验证自己没有过错的，应当承担侵权责任。

  第一千二百五十三条建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己不存在过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

  2021年1月，戴某某房屋装修完成，因为新装修房屋需要通风，戴某某并未入住也未出租。2021年7月，戴某某接到物业电话，被告知房屋内大量渗水。戴某某同物业到现场查看，发现家中地面已被马桶倒流的粪便、污水浸泡。经排查是卫生间下水管堵塞导致。物业公司当即对马桶进行疏通但并未成功。戴某某联系疏通管道专业人员，拆除马桶并采取电机搅拌的方式进行疏通，后发现管道里有大量的头发和湿纸巾。因无法确定始作俑者，戴某某将楼上与其共用同一管道的业主及物业公司诉至法院，要求其共同赔偿损失5万余元。

  审理法院认为，本案无论在致损方式、损害后果、社会影响范围等方面，均与高空抛物、坠物致损案件存在明显区别，不能类推适用“高空抛物”规则，仍按照过错原则处理。戴某某虽然能举证证明其存在财产损害，但不能证明楼上的业主实施了侵权行为、主观具有过错且行为与损害后果之间存在因果关系，所以戴某某应承担举证不能的不利后果。因此，戴某某要求楼上业主承担责任缺乏事实根据，不予支持。物业服务企业负有对小区内公共设施设备进行管理维护的义务。物业服务合同中明确约定物业公司负责下水管道的维修和管理。物业公司虽然提供了化粪池清掏记录，但无法证明其定期对污水主管道完全尽到了检查、维修及疏通的义务，对于管道存在隐患未能及时排查和消除，此次管道堵塞亦是戴某某自行找人疏通。因此，物业公司对本起损害的发生存在一定过错，应承担相应的民事责任。法院判决，物业公司赔偿戴某某损失4000元。

  本案是因小区下水管道堵塞致新装修房被淹的财产损害赔偿纠纷案。远亲不如近邻，邻居之间应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。共用管道属于公共设施，开发商应按要求修建并承担质保责任，物业公司应定期清理，业主应正确合理使用，共同防止纠纷的发生。

  第一千一百六十五条行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

  依照法律规定推定行为人有过错，其不能验证自己没有过错的，应当承担侵权责任。

  第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担对应的法律责任。返回搜狐，查看更多